A transferência de imóvel é um processo que envolve uma série de etapas e documentos que precisam ser cuidadosamente seguidos para garantir a legalidade e a segurança da transação. Seja você um comprador, vendedor ou herdeiro, é fundamental entender todos os detalhes envolvidos nessa operação.
Neste guia completo, vamos te conduzir por todas as fases da transferência de imóvel, desde os diferentes tipos de transferência até a documentação necessária, os custos envolvidos e o passo a passo para concluir o processo com tranquilidade. Além disso, vamos esclarecer as principais dúvidas e destacar a importância de contar com o auxílio de profissionais especializados.
Nosso objetivo é que, ao final da leitura, você se sinta preparado e confiante para realizar a transferência do seu imóvel, seja ele um apartamento, uma casa, um terreno ou uma sala comercial. Vamos começar?
O que você vai ler neste artigo
O Que é a Transferência de Imóvel?
A transferência de imóvel é o processo de mudança de titularidade de uma propriedade. Em outras palavras, é quando o imóvel deixa de pertencer a uma pessoa (física ou jurídica) e passa a ser de outra.
Essa mudança precisa ser formalizada por meio da lavratura de uma escritura pública em um Tabelionato de Notas e, posteriormente, registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante destacar que a transferência de imóvel só se torna efetiva após o registro da escritura no cartório. Sem esse registro, mesmo que exista um contrato de compra e venda assinado entre as partes, a transferência não tem validade jurídica.
Por isso, é fundamental seguir todas as etapas corretamente e contar com a orientação de profissionais especializados.
Tipos de Transferência de Imóvel
Existem diferentes tipos de transferência de imóvel, cada um com suas particularidades e exigências legais. Vamos conhecer os principais:
- Compra e Venda
A compra e venda é o tipo mais comum de transferência de imóvel. Nessa modalidade, o proprietário (vendedor) transfere o imóvel para o comprador mediante o pagamento do valor acordado entre as partes.
O processo envolve a elaboração de um contrato de compra e venda, que estabelece todas as condições do negócio, como valor, forma de pagamento, prazo para a entrega das chaves, entre outros detalhes.
Após a assinatura do contrato, é preciso providenciar a lavratura da escritura pública de compra e venda em um Tabelionato de Notas.
Nessa etapa, é necessário apresentar uma série de documentos, como a certidão atualizada da matrícula do imóvel, as certidões negativas de débitos (IPTU, condomínio, etc.), os documentos pessoais das partes envolvidas, entre outros.
Com a escritura do imóvel em mãos, o próximo passo é registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. É nesse momento que a transferência se torna efetiva e o imóvel passa a pertencer ao comprador.
- Doação
Na transferência por doação, o proprietário (doador) transfere gratuitamente o imóvel para outra pessoa (donatário). Essa modalidade é comum entre familiares, como pais que desejam passar um imóvel para os filhos, por exemplo.
Assim como na compra e venda, a transferência por doação também precisa ser formalizada por meio de uma escritura pública, nesse caso, a escritura de doação.
Nela, devem constar informações sobre o imóvel, o doador e o donatário, além de eventuais condições impostas para a doação, como a cláusula de usufruto vitalício, por exemplo.
Após a lavratura da escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência da propriedade.
- Herança
Quando o proprietário de um imóvel falece, seus bens são transmitidos aos herdeiros por meio do processo de inventário e partilha. Esse processo pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo da existência de testamento e da concordância entre os herdeiros.
Durante o inventário, é feito o levantamento de todos os bens, direitos e obrigações do falecido. Em seguida, ocorre a partilha, onde esses bens são divididos entre os herdeiros de acordo com as regras legais ou com o que estiver disposto no testamento, se houver.
Após a conclusão do inventário e da partilha, é necessário providenciar a transferência dos imóveis para os nomes dos herdeiros no Registro de Imóveis.
Para isso, é preciso apresentar uma série de documentos, como o formal de partilha, a certidão de óbito, as certidões negativas de débitos do imóvel, entre outros.
- Permuta
A permuta ocorre quando dois ou mais proprietários decidem trocar seus imóveis entre si, sem envolver dinheiro na transação. Por exemplo, o dono de um apartamento na praia pode fazer uma permuta com o dono de uma casa no campo, cada um ficando com o imóvel do outro.
Nesse caso, é necessário fazer um contrato de permuta, que funciona de forma semelhante ao contrato de compra e venda, estabelecendo as condições da troca. Depois, é preciso lavrar as escrituras públicas de permuta no Tabelionato de Notas e registrá-las no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante lembrar que, mesmo não havendo pagamento em dinheiro, a permuta pode gerar a obrigação de pagar impostos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), dependendo do valor atribuído aos imóveis permutados.
- Adjudicação
A adjudicação é a transferência de um imóvel por determinação judicial, geralmente em casos de execução de dívidas ou de partilha de bens em um divórcio, por exemplo. Nessa modalidade, o juiz emite uma carta de adjudicação, determinando a transferência do imóvel para o nome do adjudicante (a pessoa que recebe o imóvel).
De posse da carta de adjudicação, o adjudicante deve providenciar o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, apresentando também outros documentos, como a certidão atualizada da matrícula do imóvel, as certidões negativas de débitos, entre outros.
É importante ressaltar que a adjudicação segue regras específicas de acordo com o tipo de processo judicial em questão, por isso, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado.
Documentos para transferência de imóvel
Para realizar a transferência de um imóvel, é necessário reunir uma série de documentos.
Alguns são comuns a todos os tipos de transferência, enquanto outros são específicos para cada modalidade. Vamos conhecer os principais:
- Documentos Gerais para transferêncial de imóvel
– Escritura pública do imóvel: é o documento que comprova a propriedade do imóvel e contém informações como a descrição do bem, os dados dos proprietários, a forma de aquisição, entre outros detalhes.
– Certidão atualizada da matrícula do imóvel: é um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que contém todas as informações atualizadas sobre o imóvel, como a descrição do bem, os proprietários, a existência de ônus (hipotecas, penhoras, etc.), entre outros dados.
– Certidões negativas de débitos do imóvel: são documentos que comprovam que não há débitos pendentes relacionados ao imóvel, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxas de condomínio, entre outros.
– Documentos pessoais dos envolvidos: RG, CPF e certidão de casamento (se for o caso) de todos os envolvidos na transferência (vendedores, compradores, doadores, donatários, etc.).
Documentos Específicos por Tipo de Transferência
– Compra e venda: contrato de compra e venda e comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
– Doação: escritura pública de doação.
– Herança: formal de partilha, certidões de óbito, entre outros documentos relacionados ao inventário.
– Permuta: contrato de permuta e comprovante de pagamento do ITBI, se for o caso.
– Adjudicação: carta de adjudicação emitida pelo juiz.
É importante destacar que a relação de documentos pode variar de acordo com as especificidades de cada caso e com as exigências do Tabelionato de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, é fundamental contar com a orientação de um advogado ou despachante especializado para garantir que toda a documentação necessária seja providenciada.
Passo a Passo da Transferência de Imóvel
Agora que você já conhece os tipos de transferência de imóvel e a documentação necessária, vamos ver o passo a passo de como transferir um imóvel:
1. Elaboração do contrato: o primeiro passo é a elaboração e assinatura do contrato que formaliza a transferência do imóvel, seja um contrato de compra e venda, de doação, de permuta, etc.
Esse contrato deve conter todas as condições do negócio, como valor, forma de pagamento, prazo para entrega das chaves, entre outros detalhes.
2. Providenciar a documentação: em seguida, é preciso reunir toda a documentação necessária para a lavratura da escritura pública e o registro da transferência no cartório.
Isso inclui os documentos gerais, como a escritura anterior do imóvel, a certidão atualizada da matrícula e as certidões negativas de débitos, além dos documentos específicos para cada tipo de transferência.
3. Lavratura da escritura: com a documentação em mãos, o próximo passo é ir ao Tabelionato de Notas para lavrar a escritura pública de transferência do imóvel.
Nessa etapa, todas as partes envolvidas (vendedores, compradores, doadores, donatários, etc.) devem estar presentes para assinar a escritura.
É importante conferir atentamente todas as informações contidas na escritura antes de assiná-la.
4. Registro no cartório: após a lavratura da escritura, é preciso levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para efetuar o registro da transferência.
É nesse momento que o imóvel passa oficialmente para o nome do novo proprietário.
O registro deve ser feito no cartório da circunscrição onde se localiza o imóvel.
5. Transferência da posse: com o registro da escritura, a transferência do imóvel está concluída. O antigo proprietário deve entregar as chaves e a posse do imóvel para o novo dono, conforme os prazos e condições estabelecidos no contrato.
É importante ressaltar que esse passo a passo pode ter algumas variações de acordo com o tipo de transferência e as especificidades de cada caso.
Por exemplo, na transferência por herança, é necessário concluir o inventário e a partilha antes de providenciar a transferência dos imóveis no cartório.
Já na adjudicação, é preciso aguardar a emissão da carta de adjudicação pelo juiz antes de registrá-la no cartório.
Por isso, é fundamental contar com a orientação de profissionais especializados, como advogados e despachantes, para garantir que todas as etapas sejam cumpridas corretamente e evitar problemas futuros.
Custos de Transferência de Imóvel
Além da documentação e do passo a passo, é importante estar ciente dos custos envolvidos na transferência de um imóvel.
Esses custos de transferência de imóvel podem variar de acordo com o valor do imóvel, o tipo de transferência e a localidade, mas os principais são:
Imposto de transferência de imóvel
– ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): é um imposto municipal cobrado sobre a transferência onerosa de imóveis, como na compra e venda e na permuta.
A alíquota varia de acordo com o município, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.
O ITBI deve ser pago pelo comprador antes da lavratura da escritura.
– ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): é um imposto estadual cobrado sobre a transmissão gratuita de bens, como na herança e na doação.
A alíquota varia de acordo com o estado, mas geralmente fica entre 2% e 8% do valor do imóvel.
O ITCMD deve ser pago pelos herdeiros ou donatários antes da transferência do imóvel no cartório.
Taxa de transferência de imóvel
– Tabelionato de Notas: para lavrar a escritura pública de transferência do imóvel, é preciso pagar as taxas do Tabelionato de Notas.
Essas taxas variam de acordo com o valor do imóvel e com o estado, mas geralmente ficam entre 0,5% e 1% do valor da transação.
– Cartório de Registro de Imóveis: para registrar a escritura e efetivar a transferência do imóvel, é preciso pagar as taxas do Cartório de Registro de Imóveis.
Essas taxas também variam de acordo com o valor do imóvel e com o estado, mas geralmente ficam entre 0,5% e 1% do valor da transação.
Honorários Profissionais
– Advogado: se optar por contratar um advogado para orientar e acompanhar o processo de transferência do imóvel, é preciso considerar os honorários cobrados por esse profissional.
Os valores variam de acordo com a experiência do advogado e a complexidade do caso.
– Corretor de Imóveis: se a transferência do imóvel envolver a intermediação de um corretor de imóveis, é preciso considerar a comissão cobrada por esse profissional.
Geralmente, a comissão é de 6% sobre o valor da transação, dividida igualmente entre o comprador e o vendedor.
– Despachante: se optar por contratar um despachante para cuidar da parte burocrática da transferência do imóvel, como a obtenção de certidões e o acompanhamento nos cartórios, é preciso considerar os honorários cobrados por esse profissional.
Os valores variam de acordo com a complexidade do caso e a tabela de cada despachante.
É importante fazer um planejamento financeiro antes de iniciar o processo de transferência de um imóvel, considerando todos esses custos.
Uma boa dica é solicitar uma estimativa prévia dos valores envolvidos ao Tabelionato de Notas, ao Cartório de Registro de Imóveis e aos profissionais contratados, para evitar surpresas ao longo do processo.
Onde Realizar a Transferência de Imóvel
A transferência de imóvel é realizada em dois locais principais: no Tabelionato de Notas, onde é lavrada a escritura pública, e no Cartório de Registro de Imóveis, onde a escritura é registrada e a transferência é efetivada.
O Tabelionato de Notas pode ser escolhido livremente pelas partes envolvidas na transferência, desde que esteja regularmente constituído e tenha competência para atuar no município onde o imóvel está localizado.
Já o Cartório de Registro de Imóveis é determinado pela localização do imóvel, sendo competente aquele da circunscrição onde o bem está situado.
É importante escolher Tabelionatos e Cartórios idôneos e verificar se estão em dia com suas obrigações legais, para garantir a segurança e a validade do processo de transferência do imóvel.
Uma boa dica é buscar indicações de advogados ou corretores de confiança e pesquisar a reputação dos cartórios antes de iniciar o processo.
A Importância do Auxílio Profissional
Devido à complexidade e aos detalhes envolvidos na transferência de um imóvel, é altamente recomendado contar com a assessoria de profissionais especializados, como:
– Advogado especializado em direito imobiliário: esse profissional pode orientar sobre os aspectos legais da transferência, elaborar ou revisar os contratos, verificar a regularidade da documentação e garantir a segurança jurídica do negócio.
Além disso, pode representar os interesses das partes em caso de eventuais conflitos ou disputas.
– Corretor de imóveis: esse profissional pode intermediar a negociação entre as partes, auxiliar na avaliação do imóvel, providenciar a documentação necessária e acompanhar todo o processo de transferência.
É importante escolher um corretor credenciado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e com experiência no mercado.
– Despachante imobiliário: esse profissional pode auxiliar na parte burocrática da transferência, como a obtenção de certidões, a preparação da documentação e o acompanhamento nos cartórios.
Isso pode agilizar o processo e evitar problemas por falta de documentos ou informações incorretas.
– Contador: esse profissional pode orientar sobre os aspectos tributários da transferência, como o pagamento de impostos (ITBI e ITCMD) e a declaração dos valores no Imposto de Renda.
Além disso, pode auxiliar no planejamento financeiro e na organização da documentação contábil relacionada ao imóvel.
Contar com o auxílio desses profissionais pode trazer mais segurança, agilidade e tranquilidade ao processo de transferência do imóvel, evitando dores de cabeça e problemas futuros.
Por isso, é importante pesquisar e escolher profissionais experientes e confiáveis, que possam oferecer um serviço de qualidade e adequado às necessidades de cada caso.
Perguntas Frequentes sobre Transferência de Imóvel
Para finalizar esse guia completo sobre transferência de imóvel, vamos responder algumas das perguntas mais frequentes sobre o assunto:
Qual o prazo médio para concluir uma transferência de imóvel?
O prazo pode variar de acordo com o tipo de transferência e a complexidade do caso, mas em geral leva de 30 a 60 dias para concluir todo o processo, desde a elaboração do contrato até o registro da escritura no cartório.
Atrasos na obtenção de documentos ou pendências nas certidões podem prolongar esse prazo.
Quem paga a taxa de transferência do imóvel?
Geralmente, é o comprador quem arca com as taxas de transferência, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e as taxas cartoriais.
No entanto, isso pode ser negociado entre as partes e estabelecido no contrato.
Já nos casos de herança e doação, são os herdeiros e donatários que pagam o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
É possível transferir um imóvel financiado?
Sim, é possível transferir um imóvel financiado, mas é necessário seguir alguns procedimentos específicos. Primeiro, é preciso obter a anuência do banco credor para a transferência.
Depois, é necessário fazer um aditivo ao contrato de financiamento, transferindo a dívida para o novo proprietário.
Por fim, é preciso seguir todos os passos normais da transferência de imóvel, como a lavratura da escritura e o registro no cartório.
O que acontece se houver dívidas associadas ao imóvel?
Se houver dívidas associadas ao imóvel, como IPTU, condomínio, ou até mesmo ações judiciais, é importante que elas sejam quitadas antes da transferência.
Caso contrário, essas dívidas podem ser transferidas junto com o imóvel para o novo proprietário, trazendo problemas futuros.
Por isso, é fundamental solicitar todas as certidões negativas antes de concluir a transferência e, se houver débitos, negociar com o vendedor a sua quitação.
É obrigatório lavrar escritura pública para transferir um imóvel?
Sim, a lavratura de escritura pública é obrigatória para transferir um imóvel, independentemente do seu valor.
Apenas em casos específicos, como na transferência de imóveis adquiridos por financiamento imobiliário com alienação fiduciária, é que a escritura pode ser dispensada.
Mas, mesmo nesses casos, é preciso registrar o contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência.
A transferência de imóvel é um processo que requer atenção aos detalhes, cuidado com a documentação e conhecimento das etapas envolvidas.
Seguir o passo a passo corretamente, contar com a assessoria de profissionais especializados e estar ciente dos custos e prazos é fundamental para garantir uma transação segura e sem complicações futuras.
Esperamos que esse guia completo tenha esclarecido suas principais dúvidas sobre como fazer a transferência de um imóvel e que você se sinta mais preparado para enfrentar esse processo.
Lembre-se de que cada caso é único e pode ter suas particularidades, por isso, não hesite em buscar orientação personalizada sempre que necessário.
Se você tem experiência com transferências de imóveis, compartilhe conosco nos comentários como foi o seu processo e quais dicas você daria para quem está passando por isso agora. Sua vivência pode ser muito valiosa para outros leitores.
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