Comprar uma casa própria é o sonho de milhões de brasileiros. Mas você sabia que, tão importante quanto escolher o imóvel e negociar o preço, é cuidar de toda a documentação legal da transação?
E o documento mais crucial nesse processo é a tão falada escritura de imóvel, também conhecida como escritura pública.
A escritura é o documento oficial emitido em cartório que comprova e formaliza a transferência de propriedade do imóvel do vendedor para o comprador. Ou seja, é ele que atesta que a venda foi realizada legalmente e que você se tornou o novo dono da casa ou apartamento que adquiriu.
Sem uma escritura de imóvel devidamente registrada, você não tem nenhuma garantia jurídica sobre a propriedade. Isso significa que, se algo der errado, você pode ter sérios problemas e até perder o imóvel e todo o dinheiro investido.
Por isso, é fundamental entender tudo sobre esse documento tão valioso antes de fechar negócio.
Neste guia completo, vamos tirar todas as suas dúvidas sobre escritura de imóvel e te mostrar o passo a passo para fazer a sua com segurança.
Então se você pretende realizar o sonho da casa própria, não deixe de ler este artigo até o fim. Conhecimento nunca é demais quando o assunto é o seu patrimônio!
O que você vai ler neste artigo
O que é escritura de imóvel?
A escritura de imóvel, formalmente chamada de escritura pública de compra e venda de bem imóvel, é um documento emitido por um tabelião em um cartório (também chamado de tabelionato de notas) que oficializa a transação imobiliária.
É nela que consta a transferência do direito de propriedade do imóvel do vendedor para o comprador de forma definitiva e irrevogável. Ou seja, é como se fosse um “recibo” oficial que comprova que você comprou o imóvel legalmente e agora é o novo dono.
A escritura contém uma série de informações importantes sobre o imóvel e as partes envolvidas, tais como:
– Dados pessoais do vendedor e do comprador (nome, RG, CPF, estado civil, profissão, endereço)
– Descrição detalhada do imóvel (tipo, endereço, área, limites, número da matrícula, etc)
– Valor da venda e forma de pagamento
– Declaração de que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou questões judiciais
– Assinaturas do vendedor, comprador e tabelião
Por conter todos esses dados e ser firmada por um agente público dotado de fé pública (o tabelião), a escritura de imóvel é considerada a “certidão de nascimento” do imóvel.
É ela que comprova e dá publicidade ao ato jurídico da compra e venda.
Escritura de imóvel x Contrato x Matrícula: qual a diferença?
É muito comum as pessoas confundirem ou acharem que escritura, contrato de compra e venda e matrícula de imóvel são a mesma coisa.
Afinal, os três são documentos importantes que fazem parte da negociação de um imóvel. Mas a verdade é que cada um tem uma finalidade distinta.
Vamos entender melhor a diferença:
– Contrato de compra e venda:
É um documento particular assinado entre o comprador e vendedor onde constam as condições do negócio, como preço, forma de pagamento, prazo de entrega, etc.
Ele representa um compromisso firmado entre as partes, mas não transfere a propriedade. O contrato pode até ser registrado em cartório, mas não substitui a escritura pública.
– Escritura pública:
É o documento oficial, obrigatoriamente emitido em um cartório, que formaliza a transferência do imóvel. Nela, as informações do contrato são ratificadas, certificadas e dotadas de fé pública.
É a escritura que comprova legalmente que você adquiriu o imóvel.
– Matrícula do imóvel:
É o documento mais importante que existe sobre um imóvel. Funciona como se fosse a “identidade” ou “certidão de nascimento” do bem.
É nela que consta toda a “vida” do imóvel, desde quando ele foi registrado pela primeira vez até a última transação.
A cada escritura de imóvel registrada, a matrícula é atualizada com os dados do novo proprietário. Sem esse registro, a transferência não tem validade legal.
Portanto, o fluxo básico de documentação na compra de um imóvel costuma ser:
Contrato de compra e venda >> Escritura Pública >> Registro da Escritura na Matrícula
Somente após cumprir todas essas etapas é que você se torna de fato e de direito o novo dono da propriedade.
Vamos ver agora como fazer essa tal de escritura.
Quais os documentos necessários para a escritura de imóvel?
Para lavrar (fazer) a escritura de imóvel em um cartório, é preciso apresentar uma lista de documentos, que inclui:
Documentos pessoais do comprador e vendedor
– RG e CPF
– Comprovante de estado civil (certidão de casamento, nascimento, divórcio ou óbito)
– Pacto antenupcial registrado (se for casado)
– Comprovante de endereço
– Procuração pública (caso seja representado por terceiros)
Documentos do imóvel
– Matrícula atualizada do imóvel (com até 30 dias)
– Certidão negativa de débitos do IPTU
– Certidão de quitação do condomínio (se for apartamento)
– Certidão negativa de débitos de água e luz
– Certidões negativas cíveis, criminais e de protesto em nome do vendedor
– Habite-se e Certificado de Conclusão de Obra/Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (se for imóvel novo)
– Declaração de quitação com o INSS da obra (se for imóvel novo)
Outros documentos
– Contrato de compra e venda com firmas reconhecidas
– Comprovante de pagamento do ITBI (imposto de transmissão)
– Certidão da prefeitura informando sobre a incidência de IPTU ou ITR (se for terreno)
Essa lista pode variar um pouco dependendo do estado, tipo de imóvel e da sua situação fiscal. Por isso, o recomendado é consultar o cartório onde pretende fazer a escritura de imóvel para confirmar exatamente quais documentos são exigidos e o prazo de validade de cada certidão.
Por lei, a responsabilidade de apresentar todos esses documentos para elaborar a escritura é do vendedor. Afinal, é ele quem está transferindo a propriedade e precisa provar que tem esse direito e que o imóvel está desimpedido.
Mas, na prática, o mais comum é comprador e vendedor dividirem essa função, cada um providenciando os documentos que lhe cabem. O mais importante é não deixar nada para a última hora para não atrasar o processo.
Como e onde fazer a escritura de imóvel?
Agora que você já sabe o que é necessário para fazer a escritura de imóvel, vamos para a parte prática: como e onde ela é feita.
O processo de lavratura e registro da escritura segue uma ordem lógica:
1. Escolha do Cartório de Notas (ou tabelionato):
O primeiro passo é escolher em qual cartório você fará a escritura.
A escritura pública de imóvel pode ser feita em qualquer Cartório de Notas (ou Tabelionato de Notas) do Brasil, não necessariamente na cidade onde o imóvel está localizado.
Então pesquise e compare os cartórios, veja a localização mais conveniente, os horários de atendimento, honorários cobrados e a reputação. Para saber a abrangência de cada cartório, consulte o site do Colégio Notarial da sua região.
2. Apresentação dos documentos:
De posse de todos os documentos necessários, comprador e vendedor (ou seus procuradores) devem se dirigir ao cartório escolhido e entregá-los no setor de escrituras.
Normalmente, os documentos precisam ser apresentados com alguns dias de antecedência para conferência e elaboração da minuta da escritura. Confirme esses prazos com o cartório.
3. Análise da documentação e elaboração da escritura:
O tabelião irá analisar cuidadosamente toda a papelada para verificar se está completa, correta e dentro da validade. Se ele identificar alguma inconsistência ou pendência, poderá solicitar esclarecimentos ou documentos adicionais às partes.
Estando tudo certo, o cartório irá então redigir a escritura, que deve seguir uma estrutura formal e conter todos os elementos previstos em lei, que já vimos anteriormente.
4. Leitura e assinatura:
Com a escritura pronta, é chegada a hora da verdade! Comprador e vendedor serão chamados ao cartório para fazer a leitura completa do documento e confirmar se todas as informações estão corretas.
É fundamental ler a escritura com muita atenção e tirar todas as dúvidas antes de assinar. Estando tudo certo, as partes e o tabelião assinam a escritura, que é impressa e selada pelo cartório.
Geralmente, são emitidas quatro vias: uma para o comprador, uma para o vendedor e duas para registro.
5. Recolhimento das taxas cartorárias:
No ato da assinatura da escritura, também devem ser pagos os emolumentos (custas) do Cartório de Notas, cujo valor é calculado com base no valor venal do imóvel.
Cada estado tem sua tabela de preços, que normalmente varia entre 1,5% e 3,5% do valor do imóvel. Além disso, se a escritura for lavrada fora do município do imóvel, também é preciso pagar um valor adicional pelo traslado (envio) ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
E lembrando que, antes mesmo da escritura, já deve ter sido pago o ITBI na prefeitura.
6. Registro no Cartório de Imóveis:
Com a escritura em mãos, o comprador tem o prazo de 30 dias para levá-la (e mais uma via) para registro no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado o imóvel.
Esse registro gera mais uma taxa, que costuma ser de 1% a 2% do valor do imóvel. É o oficial de registro que vai analisar novamente toda a documentação, conferir se não há nenhum impedimento legal e, por fim, registrar a transmissão da propriedade na matrícula do imóvel.
Somente após essa etapa é que o imóvel passa de fato e de direito para o nome do novo proprietário.
Portanto, não basta assinar a escritura para ter a garantia da propriedade. É preciso também registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem esse registro, o comprador não tem segurança jurídica e fica vulnerável a diversas complicações, como veremos no próximo tópico.
Quais os riscos de não fazer ou errar na escritura de imóvel?
Levando em conta o valor envolvido na compra de um imóvel e a importância dele para a vida das pessoas, não fazer a escritura da forma correta pode trazer enormes prejuízos e dor de cabeça para todas as partes.
Muita gente ainda fica tentada a “economizar” e fazer apenas um contrato de gaveta (compra e venda) e deixar para registrar a escritura depois, ou mesmo não registrar. Mas essa é uma prática arriscadíssima, que eu não recomendo de jeito nenhum.
Veja alguns dos principais riscos e problemas de não ter ou errar na escritura de imóvel:
– O comprador não tem nenhum direito real sobre o imóvel, apenas um direito pessoal contra o vendedor. Se esse vendedor desaparecer, der um calote ou falecer, o comprador fica totalmente desprotegido.
– Se o imóvel tiver alguma dívida, penhora ou outro ônus não declarado pelo vendedor, o comprador pode perder o bem e ficar no prejuízo.
– Se o vendedor vender o mesmo imóvel para outra pessoa que registre a escritura antes, o primeiro comprador perde a prioridade e a propriedade.
– O comprador não consegue transferir, vender, alugar ou usar o imóvel como garantia, já que não é oficialmente o dono.
– Se o comprador quiser regularizar a escritura depois, pode ter que arcar com mais custos de impostos, taxas e multas.
– Há riscos de questionamentos futuros por parte de herdeiros, credores ou terceiros prejudicados pela falta de formalização da transferência.
– Em caso de separação ou divórcio do casal, o imóvel pode não entrar na partilha de bens do comprador por falta de prova da titularidade.
– Se houver algum erro ou omissão na escritura, como dados incorretos do imóvel ou das partes, isso pode gerar nulidade do documento e prejudicar a transferência.
Portanto, tentar economizar algumas centenas de reais na escritura pode custar muito caro lá na frente.
O barato pode sair caro quando se trata de imóveis.
O melhor caminho é sempre fazer tudo dentro da legalidade e com assessoria de profissionais especializados, como advogados e corretores de imóveis.
Dicas para evitar problemas e reduzir custos na escritura de imóvel
Agora que você já sabe de todos os riscos de não fazer ou errar na escritura, veja algumas dicas práticas para evitar problemas e até reduzir custos nesse procedimento:
1. Reúna e confira toda a documentação necessária com antecedência, para não atrasar a escritura.
2. Pesquise e compare os cartórios de notas, dando preferência aos que já conhece ou que tenham boa reputação. Veja se eles têm tabela de preços e prazos divulgados no site.
3. Peça ao despachante do cartório para fazer uma pré-análise dos documentos antes de marcar a escritura, para identificar possíveis pendências.
4. Negocie com o vendedor para dividir os custos da escritura e do registro. O normal é cada parte arcar com seus respectivos emolumentos no cartório de notas.
5. Verifique se você tem direito a algum desconto legal nas taxas cartorárias, como:
– Isenção na primeira aquisição de imóvel residencial (Lei 11.331/06)
– Desconto de 50% se o imóvel for financiado pelo SFH (Lei 6.941/81)
6. Se for comprar um imóvel de até R$ 134.999 mil, verifique se é possível usar um contrato particular com força de escritura pública, dispensando custos com tabelionato (Lei 13.097/15).
7. Considere fazer a escritura no cartório de uma cidade vizinha, onde os custos costumam ser menores do que nas capitais.
8. Leia com atenção a escritura antes de assinar e não hesite em pedir esclarecimentos ao tabelião sobre qualquer ponto que não entender.
9. Após a assinatura da escritura de imóvel, já marque com o vendedor uma data para irem juntos fazer o registro no Cartório de Imóveis, e assim não perder o prazo de 30 dias.
10. Exija o original da escritura registrada e da certidão atualizada da matrícula do imóvel para ter certeza que está tudo certo antes de liberar o pagamento final ao vendedor.
Com esses cuidados, você estará mais protegido e evitará surpresas desagradáveis na hora de receber as chaves do seu imóvel.
Afinal, depois de tanto esforço para juntar o dinheiro da entrada e conseguir um financiamento, você merece ter a tranquilidade de entrar no seu imóvel com tudo regularizado no seu nome, certo?
Considerações Finais
Chegamos ao fim do nosso guia completo sobre escritura de imóvel.
Vimos o conceito desse documento tão importante, os motivos pelos quais ele é fundamental na compra e venda de qualquer propriedade, os detalhes de como e onde ele é feito, os custos envolvidos, os riscos de não ter ou fazer errado, além de várias dicas úteis para facilitar esse processo.
Mas se mesmo assim você ainda ficou com alguma dúvida, não se preocupe. Comprar um imóvel realmente envolve muitos detalhes burocráticos e jurídicos que podem ser bem confusos para quem não é da área.
Por isso, o ideal é sempre buscar assessoria especializada na hora de fazer a escritura de imóvel. Conte com o apoio de um bom advogado imobiliário para analisar toda a documentação e um competente corretor de imóveis para te orientar durante a transação.
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Nossos corretores são altamente capacitados e estão prontos para te ajudar a encontrar o lar perfeito para você e sua família, cuidando de toda a parte documental para que você tenha total tranquilidade na hora de assinar a sua escritura.
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